湿地公园TOD是福建省首个TOD成片开发示范项目。

项目引进省内首家 K11 Select购物艺术中心。

●江瑞源

厦门湿地公园TOD项目作为福建省首个TOD成片开发项目，随着开发建设的持续推进，其在全面贯彻新发展理念、打造TOD标杆、探索城市高质量可持续发展新路径等方面的做法成效逐渐显现，国有企业作为牵头引领和支撑兜底经济社会高质量发展的核心作用得到充分展现。

湿地公园TOD项目是“产、城、人”融合的城市综合体，兼顾经济效益、社会效益和生态效益，兼顾短期发展和长远发展的要求，兼顾人民物质生活和精神生活的需求，让人民群众有更多的获得感和幸福感，是新时代背景下厦门开拓创新、锐意进取，利用特区优势先行先试、高水平策划和推动项目落地的结果，也是勇立潮头、勇毅前行，打造TOD标杆和现代化城市的重要载体。

创新是引领发展的引擎

随着厦门经济社会的不断进步以及城市轨道交通的持续发展，城市发展的主要矛盾和矛盾的主要方面发生改变，而创新是适应新发展环境、寻找和解决发展过程中的矛盾和问题、引领高质量发展的引擎。厦门TOD项目坚持以人民为中心，从顶层设计开始就同步推动城市投融资、城市开发和城市建设等多个领域的机制改革创新及系统健全提升，后续的开发经营也将进一步推动城市经营和城市治理等领域的创新。

创新城市发展新模式。城市轨道交通促进城市空间拓展从“摊大饼”到“串珠式”转变，TOD是以场站和枢纽为核心进行高强度开发和圈层开发，是推动城市开发、建设和经营等领域系统性改革创新的核心引擎和载体。在推动TOD成片开发之前，城市的片区规划往往采用国际方案竞赛等方式确定，商品住宅用地出让往往选择景观及教育资源较好的一两块用地，片区内市政及社区配套等较难随开发项目升级，难以打造较好的整体形象和品质。湿地项目作为福建省首个TOD成片开发示范项目，2021年下半年由市资源规划局牵头、轨道相关部门参与，采用“先策划功能再规划方案”的方式，遵循“站城一体、产业优先、功能复合、综合运营”的TOD原则，反复研究和论证用地范围和多项功能指标，再广泛征集市场开发主体和国际顶尖策划及设计机构的方案，优中选优，确保项目的现代化、国际化水准。

创新城市建设投融资方式。市政道路、公交首末站、社区用房、公园及山海健康步道等原来都由政府投资和建设，湿地项目按照构建功能齐全的“地铁社区”要求，将公共服务配套等纳入出让条件，由市场开发主体出资建设，集约高效、立体混合利用土地，按约定的建设标准建成后无偿移交给政府相关部门，不用再单独选址、立项和建设。通过此举，市场主体在开发商品住宅时一揽子承接公共服务配套建设、商业及办公招商，做到系统规划、统一设计和同步实施，从而实现企业诉求与政府诉求兼顾，项目效益与城市利益共赢。

创新设计及技术应用。传统开发项目中对交通及步行动线的规划往往有局限性，而湿地公园TOD项目则在策划阶段就充分落实“交通一体化”原则，通过创新设计自然采光和通风的地下园林步道，将总用地面积14.45万平方米的子地块全部联通成一个大社区，不管是刮风下雨还是烈日炎炎，均可实现“无风雨归家”，并采用人脸识别等技术实现全过程“零触归家”，充满未来公园社区与智慧场景体验。

创新企业经营管理机制。国内轨道交通企业普遍聚焦轨道交通投融资、建设、运营以及综合开发的统筹，对于土地入市后的开发和经营，往往由市场化企业负责。厦门轨道集团近年来加强党建引领和国企改革，加强集团管控和各个板块的协同，借鉴本地优秀国企和深圳、成都等城市的做法，在开发经营板块率先启动市场化改革，健全其子公司厦门地铁上盖投资发展有限公司的法人治理体系，打造专业化、市场化的TOD开发平台，向上承接政府战略，向下对接市场资源，作为串联政府和市场之间的桥梁，从地产开发和不动产经营等充分竞争行业引入优秀的职业经理人和专业人才，强化市场化开发及考核机制，以TOD全产业链开发经营为载体，不断为城市发展、城市建设、城市经营提供市场化落地思路，为推动轨道交通及城市高质量发展等提供强有力的支撑。

协调是统筹发展的要求

协调发展注重的是解决发展不平衡的问题。湿地项目主要统筹协调综合效益平衡、短期和长期平衡、个体内部平衡、个体与周边平衡等关系。优质片区的商品住宅开发是开发商热衷和竞争的领域，但产业招商和产业配套则是各个城市发展的根基和挑战，湿地公园TOD项目将“香饽饽”和“啃骨头”相结合，是推动协调发展的重要体现，在协调中发展，在发展中提升。

兼顾经济、社会和生态效益，统筹短期和长远发展。该项目除商品住宅开发快速带来一次性的大额土地出让金和税收外，商业和办公等开业经营后还将提供上万个就业岗位和持续的税收，可有效反哺轨道交通建设和运营。此外，项目精心打造的立体森林、园林步道、绿色建筑、公共服务设施等也将带来较好的社会效益和生态效益。

建筑及社区与周边总体协调。修建地铁2号线时，湿地公园站周边仍有部分普通民宅和临时厂房，整体环境和品质较差；随着地铁的建设，该片区被纳入城市更新范围进行高水平规划设计，城市形象也显著提升。与此同时，当地居民可以通过选择该区域的安置房或者购买商品住宅，改善居住环境。

功能上的互补和提升。该项目周边有较为成熟的两岸金融中心、湖里高新技术园等产业园区和商务区，以及较多的高品质居住社区，而且项目打造的文化、艺术、自然主题商业将弥补片区现有不足，兼顾群众物质生活和精神生活提升的需求。

现代与历史保护相结合。坚决贯彻生态优先，全力保护地块内古榕树，围绕榕树打造特色社区公园；对紧邻项目的保护建筑在不破坏建筑物原有结构和原始材料的基础上，采用平移方式予以保护，让新老建筑在同一个区域内交相辉映，在推动现代化建设过程中留存城市美好记忆。

绿色是长远发展的根本

绿色发展注重的是解决人和自然和谐问题。统筹好人和自然的关系是社会主义现代化城市建设和实践的基石，必须坚持节约资源和保护环境，坚定走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。在城市践行绿色发展观，不可只关注生态环境而不考虑就业、居住和公共服务空间，否则城市将丧失“韧性”。遵循绿色发展理念，湿地公园TOD项目既关注与周边自然环境衔接和内部绿色生态的打造，又担负起构建绿色生态圈、打造绿色经济增长点的重任。

打造绿色生态湾区。五缘湾生态资源优质，为使项目与周边湿地公园、隧顶公园和坂美公园等生态环境相融合，项目在内部打造十余个主题花园、在地下室打造全连通的具有自然采光和通风的绿色园林步道、在商业街区等打造退台式绿植空间和屋顶花园，积极创建与外部大环境相融合的“湾区绿色客厅”。

践行“绿色健康建筑社区”的开发原则。项目严格按照绿色建筑标准打造，通过场地规划、功能空间布局、机电、结构等方面的整合设计，最大限度地节约资源、保护环境、减少污染。地上建筑和地下空间充分利用自然采光和通风实现节能减排，雨水收集后进行二次利用，大量使用绿色环保材料，强调全生命周期的节能。

倡导绿色健康生活。项目紧邻地铁站点，良好的公共交通可达性将逐步培育市民选择公共交通出行的习惯，大大减少小汽车的使用。相比后者，乘坐地铁每人每公里可减少46.8克二氧化碳排放。与此同时，项目还以空中慢行系统串联三大公园（湿地、隧顶、坂美），衔接山海健康步道，便于市民散步、快走和跑步，其内部的交通方式立体丰富，也为低碳的城市生活提供了多元选择。

打造绿色经济增长极。厦门轨道集团开发的多种类型TOD项目，深入研发和采用智能家居、智慧办公、智能商管、智慧物业等新技术新产品，在“提高效率、提升效能、提增效益”方面发挥较大作用，实现TOD产业数字化，打造新的经济增长点。

开放是繁荣发展的支撑

开放发展注重的是解决发展内外联动问题。项目肩负着打造厦门特色TOD标杆的使命，因此，一方面需要国际化视野和前瞻性的思维，另一方面还必须结合厦门实际和项目自身特点，充分吸收和整合境内外各类优质资源，内外联动、开放包容。

理念开放，开拓新路，打造厦门特色的TOD模式。TOD模式在伦敦、东京、新加坡等已广泛实践，TOD理论在美国学者卡尔索普等人总结下也日渐成熟。湿地公园TOD项目一方面借鉴国际先进理念和经验，与此同时也根据亚洲城市人口特点、厦门城市气候及城市发展阶段，创新性延展了TOD的理论架构和实践向度。如在步行系统打造上，项目通过地下空间和风雨连廊等方式串联了车站、社区、商业、办公及周围健康步道等各个区域，让步行可到达的目的地大大拓展。

规划设计开放，锦上添花。项目面向全球机构进行方案竞赛征集，最终金茂会同美国AECOM提出的“望海之穹，森林客厅”方案入选；项目落地后，厦门轨道集团进一步优化细化方案，提升品质和落地性，从湿地公园到项目形成层层上升、疏密有致的空间形态和城市意象。

经营开放，融合共赢。项目商业部分引入香港新世界K11 Select购物艺术中心。香港新世界是最早进入内地的港资企业之一，开发项目有大型综合商业地标、写字楼、住宅及酒店等，其商业品牌K11 Select以艺术展览、文化活动、潮牌跨界合作等形式，为当地的消费体验注入崭新活力。落地于项目的K11购物艺术中心将延续其在香港、上海、武汉等地的策略，汇聚上百个国内外知名品牌以及相关的概念店和旗舰店，营造一站式、多元化、艺术化的消费新场景。

共享是永续发展的目标

让广大人民群众共享发展成果，是社会主义的本质要求，是社会主义制度优越性的集中体现，是我们党坚持全心全意为人民服务根本宗旨的重要体现。要实现共同富裕目标，就要不等不靠，根据现有条件把能做的事情尽量做起来，一锤接着一锤敲，不断朝着目标前进。湿地项目本着“发展为了人民、发展依靠人民、发展成果由人民共享”的原则，始终把满足人民对美好生活的新期待作为发展的出发点和落脚点，着力打造全新高品质社区和商业空间，着力打造人民满意的公共空间和生活场景。

项目收益由所有人民共享。厦门轨道集团勇挑国企担当和社会责任，在全国率先将项目商品住宅部分所创造的开发收益，全部投入到商业、办公、公寓等配套产业，以及公交、社区用房、养老用房、道路等公共服务设施，直接实现取之于民，又全部用之于民。项目商业和办公等不动产将提供上万个就业岗位，居住、办公、商业等人流与地铁运营客流形成良性互动，提升地铁票务收入和物业经营收入，持续贡献税收，收益最终也是用于人民。

项目成果由所有人民共享。项目所打造的空中风雨连廊、地下生态通道、屋顶花园、户外广场等，为人民提供良好的社交、休闲、娱乐等空间；其引入K11 Select所打造的艺术商业空间，让欣赏艺术、品读潮流与休闲娱乐、日常消费融为一体，可同时满足人民对物质生活和精神生活的双重需要。

项目经验共享推动社会进步。湿地公园TOD项目有其独特性，也有诸多可推广的做法，不管是顶层设计、模式创新、体制创新，还是高品质住宅、绿色森林客厅及绿色建筑打造、商业经营等，都将逐步呈现出来，与同行业共享、与人民共享，希望为相关领域提供一些借鉴。

结语

TOD开发经营在推动城市高质量可持续发展和助力实现社会主义现代化道路上的探索，全国各地没有固定的模式，核心关键还是要顶层设计先行，要善于谋划生成合适的项目载体；要有勇于担当抓落实的实施主体，要搭建平台吸引优秀伙伴共创共享；要有敢于创新和突破的精神，要有可切实推进的模式和方法。在新发展阶段，厦门TOD勇立潮头，敢于开拓创新，全面贯彻新发展理念，因地制宜进行探索和实践，得益于先进的理念指导，良好的项目载体，优秀的实施主体，创新的模式做法。

厦门TOD以湿地公园TOD项目重点突破做示范，从基层探索承接顶层设计进行全链条开发经营，率先打造现代化城市新样板，为省内乃至国内其他轨道城市提供参考。接下来，厦门轨道集团将在全市范围系统推进TOD项目，因地制宜推动各类TOD项目迭代升级，进一步创新城市发展、城市开发和城市经营模式，助力“提升本岛、跨岛发展”战略和都市圈城市群发展，构建新的城市发展格局，为厦门努力率先实现社会主义现代化贡献轨道力量。

（作者系厦门轨道建设发展集团有限公司开发分公司党支部书记、总经理，厦门地铁上盖投资发展有限公司党支部书记）

【名词解释】

TOD

TOD（Tranit-Oriented Development），即“以公共交通为导向的城市发展模式”，它以轨道交通等公共交通站点为中心，在站点400米到800米（5-10分钟步行）范围内进行混合功能及高密度开发，通过城市公共交通与土地协同发展的模式，构建集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的城市中心。